央行降息 房贷利率选固定还是浮动？

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

以下内容来自公号【雕叔谈楼市】粉丝提问

提问：雕叔，请问未婚单身汉在天河翠湖山庄旁边买个60几方总价大概320万的电梯两房，合适吗?上班在琶洲，急需买房不想继续租房。优点：1.电梯楼，楼龄约10年，2.有公交直达上班点，3.带学位但暂时用不上;缺点：1.交通较为不便，离地铁口较远约20分钟，只能公交出行，四年后有地铁预期，2.靠华快，有噪音，3.顶楼怕漏水，也有西晒。4.小区较小，只有3栋楼，户型较多户数多，小中户型居多，3梯10几户。总体来说，周边没有大的发展，除了地铁预期其他都基本定型，不知道过渡几年好不好转手，望雕叔解答，谢谢!

回答：不就是力迅T吗?产品不错的，也比较新。1、如果买了，就恭喜呗， 毕竟买定离手，先上车才是王道2、如果没买，我想你大概100左右的首付，还有其他更优的选择，有机会坐下来聊聊。

提问：雕叔，如果看中了房子要当场直接了当问业主价格吗?有没有谈判技巧?

回答：可以问，只不过你问到的价格就是链家上的价格，呵呵谈判和摆台当然有价格，想想看你就知道了，一套房子少则200-300万，中则400-600万，大则800-1500万，你说谈判重要不要重，太重要好比你手心有一小撮细沙，然后紧紧的握住握紧拳头，你是能感受的到有细沙通过你的手指慢慢的流出来的，这个例子的目的是说：房子这么一个大宗资产的情况，谈判非常重要，随便都会有钱流走的

提问：雕叔好，总预算在400万以内，想在天河公园板块买房，投资为主，请问有什么小区推荐一下?我目前看了易丰大厦，东晖花园，理想青年汇的复式，东璟花园、粤韵庭园等。雕叔帮点评下，推荐几个小区。另外我也想去看天朗明居，和骏景花园。

回答：1、宁愿买贵，不要买错，这是大前提2、在总价一定情况下，宁愿买面积小的好产品，也不要买叽里旮旯的劣等货3、简言之：要买产品力上有优势的小区和产品天河公园，400万以内总价预算，可选择余地不太多，这也是事实，而且一定要把天府路小学、地铁优势这些价值点紧紧的握在手里所以，东璟花园、粤韵庭园这些就属于第二梯队所要考虑的，优先考虑天河公园西门的楼盘

提问：雕叔你好，拜读了您很多文章，慢慢也找出自己买房的思路，鱼珠金融城前途无量，可是目前价格已经很高了，按照自己的预算，只能买中海康城这种的北向两房，其实自己是更想要三房和南向于是我把选筹范围再放宽，发现中海康城对面的旭景家园能买到三房，虽然不靠近地铁(但是brt可以满足通勤)，弊端当然还有物业不好。可是能一步到位买到三房，而且学位过得去，园林社区，板块在东圃，靠近金融城区域然后再看看旭景附近，天雅居似乎也是一个“洼地”，是当初教育局分配给教师，价格还要更便宜一点，一样能买到三房～位置会更靠近中山大道一些小疑问想请假雕叔：1、按照发展利好，中海康城、盈彩美居这种要胜于旭景，可是盈彩美居价格有点高了，还首付需要借不少并且月供会吃力，中海康城也只能买两房;我要不要咬咬牙，买中海康城或者盈彩好了?2、旭景就在城市假日园隔壁，可是价格低不少，这种算不算洼地?买了会不会被套不好出手3、天雅居符合园林社区、学位还不错(中海康城小学)、地段板块还可以等要求，可是是教育局建的房子，这种房子能入手吗?4、买房选板块，旭景属于东圃、中海康城是黄村奥体、盈彩美居三溪?三个楼盘实际距离差不多，旭景家园为什么会便宜不少?雕叔来看是不是有什么硬伤期待回复，谢谢

回答：1、在预算范围内，能买三房的一定要买三房，那种不会买，以为只能买两房的除外2、我觉得当下买房，有几个关键词：次新+地铁+好物业园林社区，这个逻辑一定不能错，你提到的这几个小区，我觉得就要排除旭景家园、天雅居，尽量在中海、盈彩之间选择吧3、在这个前提下，你需要的是下水游泳，下水游泳，只有游了泳你才知道房源、业主、交易条件如何等等祝您好运!!

提问：雕叔早!请教3个问题，非常感谢!一是选筹问题，投资用途，总价350，计划持有5年，最长不超过10年，香雪板块97方三房(小区配建9年制学校)和文冲板块78方3房，哪个标的更好?若均不是，广州限购放松区域有没有更好的标的?二是香雪板块新房已付20%首付，合同草签，因社保尚未正式网签，若申请退筹，有没有好办法?三是最近失业，无正常流水，后期即使有也不够，如果是私人转款，能否下款?有没有更好的方法?有人说可花10k+解决，是否靠谱?非常感谢老师[抱拳][抱拳][抱拳]!

回答：目前这个时点来看，选择老黄埔的机会和正确性，好过萝岗跟开发商做生意，已经缴纳了20%的首付款，而不是诚意金，基本上就比较难退了，因为你懂得流水这个事情是做的，至于具体怎么匹配流水、负债、月供，可以站内搜索雕叔的“如何做流水”

提问：雕叔，下午好，早上问您没回复，可能信息太多，遗漏回复了。看过宝中房子，凯旋城(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，西岸观邸(宝安实验9年制中小学，新安地铁站500米)，第五大道(海韵学校9年制中小学，宝安地铁站300米)，鸿荣源尚都(滨海小学，海旺中学，宝安中心站750米，壹方购物中心800米)，这4个盘差不多都是07年，价格也差不多，准备买总价800-900万的. 凯旋城和西岸观邸是宝安实验学位最好，但楼盘品质，景观和物业感觉尚都好些，个人喜欢尚都，现在惠州工作，3-5年后打算去宝中生活小孩要用到学位了，如果在宝中片区选这几个盘，您觉得哪个盘更合适些?谢谢!

回答：在宝中选800到1200万的三房四房，是一道超难的选择题，因为没有对错，只有抉择。凯旋城和西岸观邸，学位更好一些，居家氛围也更纯粹，但是凯旋城物业一般，在宝中风评不高。西岸观邸的鸿荣源物业加高赠是优势，但也有12年楼龄，价格去到了十万多，和对面九万多的海纳公馆一比，有点三十美少妇仍以为自己青春十八貌美如花的赶脚。第五大道户型方正合理，但是一期外立面老旧，总让我有点耿耿于怀。尚都是均衡型选手，各项指标都能打八十分，无功无过。怎么选，难啊!来来，我们运用排除法，不考虑学校，我会先排除西岸观邸和凯旋城，这两个盘价格已经不低，离海纳公馆太近，以后会受海纳二手压制，涨幅会受影响。第五大道和尚都，我个人其实喜欢尚都多一点，但是尚都位于宝中核心区位，周边同质竞品盘太多，价格彼此形成压制。最后是第五大道，区位，产品，户型都算中上，周边除了幸福海岸没有竞品，海韵学校优于海旺略弱于宝安实验，上升势头明显，你又有娃要读书，综合评判，就选第五大道吧。PS：每天后台咨询问题的很多，我做事又死板认真，恨不能每个问题都论文式回复，只恨自己时间太少，无法做到每问必答，如果有漏答的，还请星球粉丝见谅。

提问：雕叔好，请问总预算1100万，主要关注5年内投资成长性，东逸花园锦逸3房，骏景花园东御苑4房，新城海滨花园小3房，能否从楼盘所在板块走势及三五年内各楼盘接盘侠群体分析分析，哪个值得入手?多谢(o^^o)

回答：首先，在3者之中，骏景花园肯定是排在最后了，因为超豪宅了，你知道东御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市场下流动性如何嘛(2018-2019年，平均每年5-6套成交)在锦逸和新城海滨相比，其实锦逸的产品是占优势的，但海滨花园位置太好了，所以雕叔给出的答案是优选新城海滨

提问：雕叔请教一下，夫妻各一套在供，各30-40万，有什么办法可调整一下获得贷票?比如如果手头可以还上一套，能借到信用贷还上一套，这样是否可以抵押出钱和房贷资格继续投资?

回答：您好!您这个问题是属于家庭房票和贷款的优化。两套房负债都很少，可以利用还清、析产、抵押等一系列方法，腾挪出新的房票，把家庭沉淀的资产盘活起来，旧的负债优化、替换和放大。具体情况和方案，欢迎和我私聊，谢谢!

提问：雕叔，800万的总价，想要学位房，天河好还是越秀好，请问一下有没合适的楼盘推荐?

回答：800万总价，越秀天河均可，看您的具体需求，如果单纯按照800万总价，越秀和天河都有不错的标的物可选，整体来看，天河的更优针对天河北龙口西小学、华景小学、天府路小学，都有对应的小区楼盘可供选择

提问：雕叔，如果看重5年内投资增值，黄埔区的几个楼盘：黄埔花园，中鼎君和名城，万科城市花园，金碧世纪花园，万科东城荟，万科金色悦府您能排个序吗?

回答：先把东荟城放后面吧。老黄埔目前价格跟科学城差不多，意味着科学城价格有点点溢价，老黄埔带点点低洼。未来老黄埔的行情会比科学城表现得很好，潜力更大，整个老黄埔都在旧改，以后环境会好很多的。你举的这几个地铁盘，都在我画圈的范围，你买哪个都不会错，而且价格都是联动的，不可能城市花园涨了其他几个不涨。所以这个时候更在于我们入手的笋价。我们只有把价格压得更低，才有更大的上涨空间。还有一个就是价位问题，比如300左右，最适合入的就是金碧了。

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